전세사기 예방 체크리스트 — 계약 전·중·후 (2026년)
혼자 처음 전세 구하는 1인가구를 위한 2026년 전세사기 예방 가이드. 등기부등본·건축물대장·선순위 권리·전세가율·임대인 세금체납 열람부터 특약·전입신고·보증가입, 피해 시 특별법 지원까지 단계별로 정리했어요.
전세는 목돈을 통째로 맡기는 계약이라, 한 번 사기를 당하면 1인가구에겐 회복하기 힘든 타격이 됩니다. 다행히 전세사기는 '계약 전 확인 → 계약 시 안전장치 → 계약 후 권리 확보'라는 단계만 꼼꼼히 밟으면 상당 부분 막을 수 있어요. 혼자 처음 전세 구하는 분 눈높이에서, 2026년 기준 국토교통부 안심전세포털·안심전세앱, 국세청 미납국세 열람제도, 대법원 인터넷등기소 자료를 바탕으로 단계별로 정리했습니다.
이런 분께 해당돼요
- ✓혼자 처음으로 전세(또는 보증금 큰 월세)를 구하는 1인가구
- ✓빌라·오피스텔·다가구 등 시세 파악이 어려운 집을 보고 있는 분
- ✓보증금이 전 재산에 가까워 한 푼도 떼이면 안 되는 분
- ✓등기부등본·건축물대장을 어떻게 보는지 잘 모르는 자취 초보
- ✓이미 계약을 했고 전입신고·확정일자·보증가입을 확실히 챙기고 싶은 분
1단계 · 계약 전 — 집과 집주인을 검증하기
계약서에 도장 찍기 전에 끝내야 하는, 가장 중요한 단계예요.
| 확인 항목 | 무엇을 / 어디서 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 등기부등본(등기사항전부증명서) | 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 | 근저당권·가압류·가처분·신탁 등기, 임대인과 소유자 불일치 |
| 건축물대장 | 정부24(gov.kr)에서 무료 발급 | 위반건축물 표시, 계약 주소·동호수·용도(예: 근린생활시설을 주택으로 임대) 불일치 |
| 시세·전세가율 | 안심전세앱, 국토교통부 실거래가 공개시스템 | 전세가율이 높음(통상 80% 초과 시 위험), 선순위채권+보증금이 집값에 육박 |
| 선순위 권리 | 등기부 '을구'의 근저당권 채권최고액 | 내 보증금보다 앞선 빚이 많음 → 경매 시 후순위로 밀림 |
| 임대인 세금체납 | 안심전세앱(동의 시)·세무서 미납국세 열람 | 국세·지방세 체납 존재 → 세금이 보증금보다 먼저 배당될 수 있음 |
| 임대인·중개사 신원 | 신분증과 등기부 소유자 대조, 중개사 자격·등록 확인 | 대리인만 나옴, 위임장·인감 미비, 무자격 중개 |
- 등기부등본은 한 번이 아니라 세 번 봅니다. 계약 직전, 계약 당일, 잔금일. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 수법이 있어서 잔금 직전 재확인이 핵심이에요.
- 전세가율은
(선순위채권 + 내 보증금) ÷ 집 시세로 따져보세요. 이 값이 높을수록 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 건질 위험이 큽니다. - 다가구주택은 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금(선순위 임차보증금)까지 합쳐 따져야 해요. 임대인에게 '선순위 임차내역 확인서'를 요청하세요.
임대인 세금체납(미납국세) 열람하기
집주인이 세금을 크게 밀렸다면, 집이 공매로 넘어갈 때 그 세금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있어 위험해요. 2023년부터 임차인이 직접 확인하는 길이 넓어졌습니다.
- 임대인 동의가 있으면: 안심전세앱에서 임대인에게 체납 여부 확인을 요청하고, 임대인이 동의하면 앱으로 국세·지방세 체납 여부를 볼 수 있어요. 홈택스·세무서에서도 동의받아 열람 가능합니다.
- 임대인 동의가 없어도: 보증금이 1천만원을 초과하면, 임대차 계약을 체결한 뒤부터 임대차 개시일(입주일)까지 전국 아무 세무서 민원봉사실에서 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있어요. 단, 이 경우 열람 사실이 임대인에게 통지됩니다. (보증금 1천만원 이하 계약을 계약 후 열람하려면 임대인 동의가 필요해요.)
- 열람만 가능하고 내역서 발급·복사·촬영은 안 되며, 신청은 임차예정인 본인이 해야 해요.
2단계 · 계약 시 — 안전장치를 계약서에 박아두기
| 챙길 것 | 내용 |
|---|---|
| 계약 당사자 확인 | 등기부상 소유자 본인과 계약. 대리인이면 위임장·인감증명서·신분증 대조 |
| 입금 계좌 | 반드시 임대인(소유자) 명의 계좌로 입금. 중개사·대리인 계좌 주의 |
| 표준임대차계약서 | 국토교통부 표준계약서 양식 사용 권장 |
| 안전 특약 | 아래 예시 특약을 협의해 명시 |
대표적인 안전 특약 예시는 이렇습니다(상황별로 다듬어 쓰세요).
- "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다."
- "임차인의 전입신고와 확정일자가 가능한 상태임을 보장하며, 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 보증금을 즉시 반환한다."
- "계약일 현재 임대인의 국세·지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 보증금을 반환받을 수 있다."
3단계 · 계약 후 — 내 보증금의 권리를 확보하기
입주했다고 끝이 아니에요. 보증금을 법적으로 지키는 마지막 단계입니다.
- ✓이사 당일 바로 전입신고를 했다 (대항력 확보의 시작)
- ✓동시에 확정일자를 받았다 (우선변제권 확보)
- ✓전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등) 가입을 신청했거나 검토했다
- ✓계약서·영수증·등기부등본 등 서류를 잘 보관하고 있다
- ✓잔금 직후 등기부등본을 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인했다
- 전입신고 + 확정일자는 보증금을 지키는 기본 중의 기본이에요. 전입신고로 '대항력', 확정일자로 '우선변제권'이 생깁니다. 둘 다 갖춰야 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있어요. (자세한 차이는 관련 페이지 참고)
- 전세보증금 반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 내어줘요. 집주인 동의 없이 임차인이 단독으로 가입할 수 있습니다. 가입에는 보통 전입신고·확정일자가 전제돼요.
- 잔금 직후 등기부를 한 번 더 확인해 약속과 달리 새 권리가 잡히지 않았는지 점검하세요.
만약 전세사기 피해를 당했다면
혼자 끙끙 앓지 말고 공식 창구의 도움을 받는 게 먼저예요. 국토교통부는 전세피해지원센터와 **전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)**을 운영합니다.
특별법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)상 피해자로 인정되면 다양한 지원을 받을 수 있어요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 피해자 인정 4요건(요약) | ① 전입신고+확정일자 등 대항요건·우선변제권 갖춤 ② 보증금 5억원 이하(필요 시 7억원까지 조정 가능) ③ 다수 임차인의 보증금반환 피해 발생·예상 ④ 임대인의 보증금반환채무 불이행 의도가 의심되는 상당한 이유 |
| 주거 지원 | LH 우선매수권, 공공임대 전환 후 계속 거주, 긴급 주거지원 |
| 경·공매 특례 | 경·공매 절차 지원·유예, 조세채권 안분 등 |
| 금융·법률 지원 | 저리 대출, 법률상담 등 |
| 신청 기한 | 2027년 5월 31일까지 (2년 연장됨) |
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제, 몇 번이나 떼어봐야 하나요?+
최소 세 번을 권합니다. ① 계약 직전, ② 계약 당일(계약서 쓰기 직전), ③ 잔금 치르는 날이에요. 계약과 잔금 사이에 집주인이 몰래 근저당을 새로 잡는 경우가 있어서, 잔금 직전 재확인이 특히 중요합니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 소액 수수료로 열람할 수 있어요.
임대인이 세금을 안 냈는지 어떻게 확인하나요?+
두 가지 길이 있어요. ① 임대인 동의가 있으면 안심전세앱이나 홈택스로 간편 확인, ② 동의를 안 해줘도 보증금이 1천만원을 넘으면 임대차 계약을 체결한 뒤 임대차 개시일까지 전국 아무 세무서에서나 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있어요(2023년 시행). 단 이 경우 열람 사실이 임대인에게 통지됩니다. 체납이 많으면 보증금보다 세금이 먼저 배당돼 떼일 위험이 커요.
전세가율이 높으면 왜 위험한가요?+
전세가율은 집값 대비 전세보증금 비율이에요. 이게 너무 높으면(흔히 80%를 넘으면) 집이 경매로 넘어가 낙찰돼도 보증금을 다 못 돌려받는 '깡통전세'가 되기 쉽습니다. 선순위 근저당이 있으면 그 금액까지 더해 따져야 해요. 안심전세앱에서 시세와 전세가율 현황을 조회할 수 있습니다.
보증금을 떼였어요(전세사기 피해). 어떻게 해야 하나요?+
혼자 해결하려 하지 말고 전세피해지원센터와 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에 도움을 요청하세요. 특별법상 피해자로 인정되면 LH 우선매수권·공공임대 전환, 경·공매 특례, 금융·법률 지원 등을 받을 수 있어요. 피해자 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일까지로 연장됐습니다.
계약서에 어떤 특약을 넣어두면 좋나요?+
대표적으로 ① '잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다', ② '전입신고·확정일자가 가능한 상태를 보장하고, 안 되면 계약은 무효로 하고 보증금을 반환한다', ③ '임대인의 국세·지방세 체납이 없음을 확인하며, 사실과 다르면 계약을 해제할 수 있다' 같은 특약이에요. 다만 특약 문구는 상황별로 달라 변호사·중개사와 함께 다듬는 게 안전합니다.