계약갱신청구권·전월세 상한(5%)·묵시적 갱신 — 세입자 권리 총정리 (2026)
자취 1인가구가 계약 연장하고 임대료 인상을 막는 법. 계약갱신청구권 1회·2년, 5% 상한, 묵시적 갱신, 실거주 거절 대응까지 주택임대차보호법 기준으로 정리했어요.
전세·월세 계약 만료가 다가오면 가장 불안한 게 "집주인이 나가라고 하면 어쩌지?", "임대료를 확 올리면?"이에요. 다행히 주택임대차보호법은 세입자에게 계약을 2년 더 연장할 권리와 임대료 인상을 5%로 막는 장치를 줍니다. 자취 1인가구가 이 권리를 놓치지 않도록, 행사 시기와 방법을 구체적으로 정리했어요.
이런 분께 해당돼요
- ✓전세·월세로 주택(원룸·오피스텔 포함)에 살고 있는 세입자
- ✓계약 만료가 다가오는데 계속 살고 싶은 분
- ✓집주인이 임대료를 5% 넘게 올려달라고 하는 분
- ✓집주인이 갑자기 '실거주한다'며 나가라고 해서 막막한 분
- ✓계약 만료일이 지났는데 아무 말 없이 그냥 살고 있는 분(묵시적 갱신)
계약갱신청구권 — 2년 더 살 권리
세입자는 계약 만료 시 "2년 더 살겠다"고 요구할 권리가 있어요. 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.
- 횟수: 딱 1회. 즉 최초 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년을 보장받아요. (그 이후 추가 갱신은 이 권리로는 안 됨)
- 행사 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 해요. 이 기간을 놓치면 권리가 날아갑니다. (2020년 12월 10일 이후 계약·갱신분 기준. 그 전엔 '1개월 전까지'였어요)
- 연장 기간: 갱신되면 2년 보장.
- 임대료: 올리더라도 5% 이내만 가능해요(뒤에서 자세히).
행사 방법: 문자·카톡·이메일·내용증명 모두 효력이 있어요. 하지만 "요구한 적 없다"는 다툼을 막으려면 **날짜가 남는 방식(문자·내용증명)**으로 하고 캡처를 보관하세요.
전월세 상한제 — 임대료 5% 방어
계약갱신청구권으로 갱신할 때 집주인이 올릴 수 있는 임대료는 직전 임대료의 5% 이내로 제한돼요.
- 5% 넘는 인상 요구는 거절 가능하고, 5%까지만 올려주면 됩니다.
- 지방자치단체 조례로 5%보다 더 낮게 정할 수 있어요(지역 확인).
- 전세를 월세로 바꾸는 등 조건 변경도 이 상한 안에서 이뤄져야 해요.
계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신 — 뭐가 다를까
만료가 다가오는데 서로 아무 말이 없으면 계약은 묵시적으로 자동 갱신돼요. "요구권을 안 썼는데 그냥 계속 살고 있다"면 이쪽에 해당합니다. 두 경우의 차이를 정리했어요.
| 구분 | 계약갱신청구권 행사 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 세입자가 만료 6~2개월 전 명시적 요구 | 집주인이 만료 6~2개월 전, 세입자가 만료 2개월 전까지 아무 통지 없음 → 자동 |
| 연장 기간 | 2년 | 2년(동일 조건) |
| 임대료 | 5% 이내 인상 가능 | 기존 조건 그대로(인상 없음) |
| 갱신 횟수 소진 | 1회 소진됨 | 소진 안 됨(요구권 그대로 남음) |
| 세입자 중도 해지 | 언제든 통지 가능·3개월 후 효력 | 언제든 통지 가능·3개월 후 효력 |
팁: 임대료를 안 올리고 그냥 살고 싶다면, 굳이 먼저 갱신청구권을 쓰지 않고 묵시적 갱신이 되도록 두는 것도 방법이에요. 이러면 갱신청구권(1회)을 아껴뒀다가 나중에 쓸 수 있어요.
묵시적 갱신됐을 때 세입자의 해지권
묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년이지만, 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있어요. 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기고, 위약금 없이 보증금을 돌려받습니다. 반대로 집주인은 이 기간 중 세입자를 마음대로 내보낼 수 없어요.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
세입자가 갱신을 요구해도 집주인이 정당하게 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있어요. 대표적인 것만 추리면 다음과 같아요.
| 거절 사유(요약) | 내용 |
|---|---|
| 임대료 연체 | 차임(월세)을 2기분 이상 연체한 사실이 있는 경우 |
| 부정한 임차 | 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 무단 전대 | 집주인 동의 없이 제3자에게 다시 세를 준 경우 |
| 파손 | 고의·중대한 과실로 집을 파손한 경우 |
| 철거·재건축 | 노후·안전 문제로 철거·재건축이 필요하고 미리 계획을 고지한 경우 |
| 실거주 | 집주인 본인 또는 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우 |
| 기타 | 임차인으로서 중대한 의무를 위반한 경우 등 |
실거주 거절 — 허위면 손해배상 청구 가능
가장 흔한 분쟁이 "집주인이 실거주한다며 갱신을 거절하는" 경우예요. 실거주는 정당한 사유라 거절 시점엔 막기 어렵지만, 안전장치가 있어요.
집주인이 실거주를 이유로 거절해놓고, 원래 세입자가 갱신으로 살 수 있었던 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면, 원래 세입자에게 손해배상 책임이 생깁니다. 배상액은 다음 중 가장 큰 금액이에요.
- 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
- 집주인이 새로 받은 월차임과 원래 월차임의 차액 2년분
- 갱신 거절로 세입자가 입은 실제 손해액
확인 방법: 이사 후에도 그 집에 실제로 누가 사는지 확정일자·전입세대 열람 등으로 확인해볼 수 있어요. 허위 실거주가 의심되면 증거를 모아두세요.
대항력은 갱신 전에 챙겨두세요
이 모든 권리의 바탕은 전입신고 + 확정일자로 확보하는 대항력·우선변제권이에요. 갱신하더라도 대항력이 살아 있어야 보증금을 안전하게 지킬 수 있으니, 아직 안 했다면 먼저 챙기세요. (자세한 절차는 아래 관련 페이지 참고)
2026년 임대차법, 바뀌는 게 있나요
자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 꼭 서면(내용증명)으로 행사해야 하나요?+
말·문자·카톡·이메일 어떤 방식이든 됩니다. 다만 나중에 다툼이 생기면 '언제 요구했다'는 걸 세입자가 증명해야 하므로, 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식을 강력 추천해요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 도달해야 합니다.
집주인이 5%보다 많이 올려달라고 하면 무조건 거절할 수 있나요?+
계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우 임대료 인상은 5% 이내로만 가능해요. 5% 초과 요구는 거절할 수 있고, 5% 넘게 이미 냈다면 초과분 반환을 청구할 수 있습니다. 단 지역·조례에 따라 상한이 5%보다 낮을 수 있어요.
집주인이 '실거주하겠다'며 나가라고 하는데, 진짜인지 어떻게 아나요?+
실거주는 정당한 갱신거절 사유라 거절 시점엔 막기 어려워요. 다만 거절해놓고 원래 세입자가 살 수 있었던 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 생깁니다. 이사 후에도 그 집에 누가 사는지 확정일자 열람 등으로 확인해볼 수 있어요.
묵시적 갱신으로 2년 연장됐는데, 중간에 이사 가면 위약금 내야 하나요?+
아니요. 묵시적 갱신된 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 위약금 없이 보증금을 돌려받을 수 있어요(반대로 집주인은 2년 채우라고 할 수 없어요).