전세·월세 보증금 못 받을 때 — 분쟁 해결 가이드 (2026년)
이사 나가는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 1인가구가 밟을 단계별 해결 절차. 내용증명·임차권등기명령·주택임대차분쟁조정·지급명령·소액소송·HUG 이행청구를 비용과 함께 정리했어요.
분명히 계약기간이 끝났고 이사 날짜도 잡았는데, 집주인이 "다음 세입자 들어오면 줄게"라며 보증금을 안 돌려주는 상황. 1인가구에겐 그 돈이 다음 집 보증금이라 그냥 기다릴 수가 없죠. 이 페이지는 보증금을 못 받았을 때 실제로 밟는 해결 절차를 단계별로 정리했어요. 계약 전 예방(전세사기 예방)이나 보증 가입(반환보증), 전입신고·확정일자의 의미는 각각 관련 페이지에서 다루니, 여기서는 "이미 못 받고 있는 상황"에 집중합니다.
이런 분께 해당돼요
- ✓계약기간(또는 적법한 해지일)이 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 못 받았다
- ✓집주인이 '다음 세입자 들어와야 준다'며 반환을 미루고 있다
- ✓이사 날짜가 정해져 있어 집을 비워야 하는데 보증금이 묶여 있다
- ✓집주인과 연락이 잘 안 되거나 대화로는 해결이 안 된다
- ✓전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등)에 가입해 둔 상태다
전체 흐름 한눈에
보증금 미반환은 보통 아래 순서로 풀어갑니다. 상황에 따라 일부 단계는 건너뛰거나 동시에 진행해요.
| 단계 | 무엇을 | 목적 | 대략 비용 |
|---|---|---|---|
| 1 | 내용증명 발송 | 반환 요구·근거 남기기 | 우체국 수수료 수천원대 |
| 2 | 임차권등기명령 | 이사 가도 대항력·우선변제권 유지 | 인지·등기 등 1~2만원대 |
| 3a | 주택임대차분쟁조정 | 소송 전 합의 시도 | 1만~10만원 |
| 3b | 지급명령(독촉) | 출석 없이 집행권원 확보 | 소송 인지의 1/10 |
| 3c | 보증금반환청구 소송 | 판결로 강제집행 근거 확보 | 소가에 따른 인지·송달료 |
| 4 | (보증 가입 시) HUG 이행청구 | 보증기관에서 보증금 수령 | 보증료는 가입 시 기납부 |
1단계 · 내용증명으로 반환을 요구하세요
가장 먼저, 보증금을 돌려달라는 의사를 증거로 남기는 게 내용증명이에요. 그 자체로 법적 강제력이 생기는 건 아니지만, 이후 조정·소송에서 "언제 반환을 요구했고 집주인이 응하지 않았다"는 사실을 입증하는 근거가 됩니다.
- 담을 내용: 임대차 계약 사실, 계약 종료(만기·해지) 일자, 반환받지 못한 보증금액, 반환 기한, 미반환 시 임차권등기명령·법적 절차를 진행하겠다는 뜻
- 보내는 법: 우체국에서 내용증명으로 등기 발송(동일 문서 3부 — 상대·본인·우체국 보관)
- 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지 후 일정 기간이 지나야 효력이 생기니, 해지 의사도 함께 명확히 적어두는 게 좋아요
2단계 · 임차권등기명령으로 권리부터 지키세요
이게 1인가구에게 특히 중요해요. 보증금을 못 받았다고 무작정 이사를 나가고 전입신고를 빼면, 그동안 쌓아둔 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있거든요. 임차권등기명령은 "나 아직 보증금 못 받았다"는 사실을 등기부에 박아두는 절차라, 등기가 되면 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다.
- 신청 요건: 임대차가 종료됐는데 보증금을 전부 또는 일부라도 못 받은 경우
- 관할: 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원 (대법원 전자소송으로도 신청 가능)
- 신청서 기재: 임차인·임대인 인적사항, 임차주택 표시, 반환받지 못한 보증금액, 신청 취지·이유(계약·종료 원인, 점유·전입·확정일자 사실)
- 첨부서류: 등기사항증명서, 임대차계약증서, 대항력·우선변제권 취득을 증명하는 서류 등
- 비용: 인지대·등기수수료·송달료 등으로 보통 1~2만원대이며, 신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요
핵심: 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사·전입 이전을 하세요. 등기 완료 전에 먼저 나가면 권리가 흔들립니다.
3단계 · 합의(조정)냐, 강제력(소송)이냐
3a. 주택임대차분쟁조정위원회 조정
소송까지 가기 전에 비용을 아끼며 합의를 시도하는 길이에요. 대한법률구조공단·LH·한국부동산원에 설치된 조정위원회에 신청하면, 조사를 거쳐 조정안을 제시합니다. 성립된 조정은 민사상 합의로서의 효력을 가져요.
조정 신청 수수료 (조정목적의 값 기준)
| 조정목적의 값 | 수수료 |
|---|---|
| 1억원 미만 | 10,000원 |
| 1억원 이상 ~ 3억원 미만 | 20,000원 |
| 3억원 이상 ~ 5억원 미만 | 30,000원 |
| 5억원 이상 ~ 10억원 미만 | 50,000원 |
| 10억원 이상 | 100,000원 |
| 값을 산정할 수 없는 경우 | 10,000원 |
- 면제 대상: 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제 임차인(소액임차인), 기초생활수급자, 한부모가족 보호대상자, 국가유공자·유족 등
- 환급: 조정신청이 각하된 경우 납부액 환급(단 법원 소제기·민사조정 신청 시 제외), 조정위원회 회의 소집 전에 신청을 취하하면 납부액의 50% 환급
- 당사자는 조정안을 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 여부를 표시해야 해요
주의: 이미 같은 분쟁으로 소송·조정이 진행 중이거나, 상대(임대인)가 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 조정이 각하될 수 있어요. 이럴 땐 아래 강제 절차로 넘어갑니다.
3b. 지급명령(독촉절차)
집주인이 보증금을 줘야 한다는 사실 자체는 다투지 않는데 차일피일 미루는 경우에 빠른 길이에요. 법정에 출석할 필요 없이 채권자가 낸 서류만 심사해 지급명령을 내립니다.
- 소송목적의 값(소가)은 청구하는 보증금액
- 인지대는 통상 소송 인지액의 1/10 수준이라 비용 부담이 작아요
- 단, 집주인이 이의신청을 하면 일반 소송(보증금반환청구 소송)으로 넘어갑니다
3c. 보증금반환청구 소송 — 소액사건심판
지급명령에 이의가 붙거나 처음부터 다툼이 큰 경우 소송으로 갑니다. 청구 금액(소가)이 3,000만원 이하면 '소액사건'으로 분류돼 비교적 간단히 진행할 수 있어요.
- 소액사건에서는 법원이 곧바로 변론기일을 잡지 않고 이행권고결정을 먼저 보낼 수 있어요. 집주인이 송달받고 정해진 기간 내에 이의하지 않으면 이행권고결정이 확정판결과 같은 효력을 가져, 그대로 강제집행(임대인 재산·집 경매 등)에 들어갈 수 있습니다
- 소가가 3,000만원을 넘으면 일반 민사소송 절차로 진행돼요
보증에 가입돼 있다면 · HUG 이행청구
전세보증금 반환보증(HUG 등)에 가입해 뒀다면, 위 절차와 별개로 보증기관에 보증금을 청구하는 길이 있어요. 다만 자동 지급이 아니라 '보증사고'가 성립해야 합니다.
- HUG 기준 보증사고는 ① 전세계약 해지·종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우, ② 계약기간 중 경매·공매가 진행돼 배당 후에도 보증금을 못 받은 경우예요
- ①의 경우 보통 임차권등기명령을 마친 뒤 이행청구를 하며, 보증금 수령 전까지 등기가 완료돼 있어야 해요
- 만기 2개월 전(2020.12.10 이전 체결 계약은 1개월 전)까지 임대인에게 해지·종료 통지를 했고 그 도달을 증빙할 자료를 함께 제출해야 합니다
즉 보증에 가입했더라도 위 1~2단계(내용증명·임차권등기)는 거치게 되는 경우가 많아요. 가입 자격·한도·보증료와 청구 서류는 반환보증 페이지에서 확인하세요.
혼자 막막할 때 · 무료로 도움받는 곳
1인가구가 이 절차를 처음부터 끝까지 혼자 밟기는 부담스럽죠. 비용 걱정 없이 상담받을 수 있는 공적 창구가 있어요.
- 대한법률구조공단 (국번없이 ☎132, klac.or.kr): 무료 법률상담. 소득이 기준 중위소득 125% 이하이거나 주택임대차보호법상 소액임차인 등이면 변호사 소송대리까지 무료 지원 대상이 될 수 있어요
- 주택임대차분쟁조정위원회 (hldcc.or.kr): 조정 신청·상담
- 지자체 전월세보증금지원·법률 상담, 전세피해지원센터(전세사기 의심 시) 등도 함께 활용하세요
자주 묻는 질문
이사 날짜가 됐는데 집주인이 보증금을 안 줘요. 그냥 이사 가도 되나요?+
임차권등기명령으로 등기가 완료되기 전에 먼저 이사를 나가고 전입신고를 빼면, 그동안 쌓아둔 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어요. 보증금을 못 받은 상태라면 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사·전입 이전을 하는 게 원칙입니다. 일정이 급하면 먼저 임차권등기명령부터 신청하세요.
임차권등기명령이랑 소송은 뭐가 다른가요? 둘 다 해야 하나요?+
임차권등기명령은 '내 권리(대항력·우선변제권)를 등기로 박아두고 이사 갈 수 있게' 보전하는 절차이고, 보증금을 실제로 받아내는(강제집행 가능한 판결을 얻는) 건 지급명령이나 보증금반환청구 소송이에요. 보통 ① 임차권등기로 권리부터 지켜놓고 ② 지급명령/소송으로 돈을 받아내는 두 단계를 함께 갑니다.
분쟁조정위원회 조정과 소송 중 뭘 먼저 해야 하나요?+
다툼이 크지 않고 집주인과 대화 여지가 있으면 비용이 싼 주택임대차분쟁조정(수수료 1만~10만원)을 먼저 시도해볼 만해요. 다만 상대가 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 각하될 수 있고, 강제력이 필요하면 결국 지급명령·소송으로 가야 합니다. 이미 소송·조정이 진행 중인 사안은 조정신청이 각하돼요.
HUG 전세보증금반환보증에 가입돼 있어요. 바로 HUG가 주나요?+
보증에 가입돼 있어도 자동 지급은 아니에요. '전세계약 해지·종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 못 받은' 보증사고가 성립해야 하고, 보통 임차권등기명령을 마친 뒤 이행청구를 합니다. 만기 2개월 전(2020.12.10 이전 계약은 1개월 전)까지 임대인에게 해지 통지를 했다는 증빙도 필요해요. 자세한 가입·청구는 반환보증 관련 페이지를 보세요.
소송하면 변호사비가 더 나가지 않나요? 혼자 할 수 있나요?+
소가 3,000만원 이하면 소액사건심판으로 비교적 간단히 혼자 진행할 수 있고, 지급명령(독촉절차)은 법정 출석 없이 서류 심사만으로 진행돼 인지대도 소송의 1/10이에요. 소득이 기준 중위소득 125% 이하이거나 소액임차인이면 대한법률구조공단(국번없이 132)에서 무료 법률상담·소송지원을 받을 수 있습니다.